Les conjoints de fait et les actes notariés

8 février 2023

Saviez-vous que si vous investissez une mise de fonds supérieure à celle de votre partenaire au moment de l’achat d’une propriété, vous ne pourrez pas automatiquement la récupérer en cas de vente ou de séparation?

Les conjoints de fait ne bénéficiant d’aucune protection en vertu du Code civil du Québec en cas de séparation et de décès. La loi qui leur est applicable est celle du droit commun et celle de leur(s) entente(s).  

Ce principe est bien établi en jurisprudence et en particulier par la Cour d’appel, notamment depuis l’affaire Cadieux c. Caron, 2004 CanLII 26397 (QC CA), où les juges s’expriment ainsi :   

« L’appelant aurait pu facilement imposer à l’intimée, dans l’acte notarié, l’obligation de lui rembourser la moitié de sa mise de fonds ou, encore, prévoir un partage inégal de la propriété; 

[20]           L’acte d’achat confirme une libéralité de la part de l’appelant et constitue une justification de l’enrichissement de l’intimée; 

[21]           Le juge de première instance a reconnu cette générosité de l’appelant: 

Un tel geste cadre bien avec la personnalité généreuse de monsieur. 

[22]           La maxime “Donner et retenir ne vaut” trouve ici son application. L’appelant ne peut, d’un côté, se prévaloir de l’acte d’achat comme source de son droit de propriété et, de l’autre, attaquer le droit de propriété de l’intimée, qu’il lui a librement consenti dans le même acte, en invoquant la théorie de l’enrichissement injustifié. » 

Autrement dit, si vous êtes conjoints de fait et que vous voulez protéger un apport dans un immeuble, il faut le prévoir, par écrit, dans l’acte notarié lors de l’achat — ou, à défaut si cela n’a pu être fait à temps, dans une convention d’indivision, les points sur lesquels vous vous entendez ou sur lesquels vous souhaitez vous entendre avec votre partenaire.  

Par exemple, vous pourriez prévoir :  

  • La possibilité pour chaque conjoint de récupérer leur mise de fonds respective;  
  • La possibilité pour chaque conjoint de récupérer la plus-value acquise par les mises de fonds respectives de chacun;  
  • La possibilité pour chaque conjoint de récupérer des apports / remboursements anticipés de l’hypothèque à même de l’argent reçu en héritage et/ou par donation;  
  • La possibilité pour chaque conjoint de récupérer des apports / remboursements anticipés de l’hypothèque à même de l’argent reçu en héritage et/ou par donation et leur plus-value;  
  • Un droit de préemption, c’est-à-dire une obligation mutuelle de vendre en priorité à l’autre conjoint plutôt qu’une vente à un tiers (mise au marché) (*quand il y a des enfants mineurs); 
  • L’obligation pour chacun de payer les frais afférents à l’immeuble à 50 %-50 % ou 40 %-60 % ou en proportion de leurs revenus respectifs ou en proportion de leurs facultés respectives;  
  • La détermination d’une quote-part différente de 50-50 %;  
  • Une ou des clauses de libéralités mutuelles en cas de contribution supérieure à la quote-part;  
  • Etc.  

À défaut, l’équité de la maison sera partagée, en cas de séparation ou de vente, en fonction de la quote-part indiquée à l’acte, ou à défaut d’indications claires dans l’acte, à 50 % chacun (tel que prévu par l’article 1015 C.c.Q.).  

Sachez que la signature de l’acte d’achat est un moment important qui devrait vous inciter à vous questionner et à discuter avec votre partenaire de votre entente financière. Presque toutes les ententes peuvent d’ailleurs se trouver à l’acte ou dans une convention d’indivision.  

L’important, c’est de bien vous informer au sujet des impacts que ces clauses auront sur votre situation et, à ce chapitre, rien n’égale les conseils avisés de votre avocat ou de votre notaire.  

Chroniques juridiques